Какие анализы применить для оценкт рынка жилья

Если Вам необходима помощь справочно-правового характера (у Вас сложный случай, и Вы не знаете как оформить документы, в МФЦ необоснованно требуют дополнительные бумаги и справки или вовсе отказывают), то мы предлагаем бесплатную юридическую консультацию:

  • Для жителей Москвы и МО - +7 (499) 110-86-37
  • Санкт-Петербург и Лен. область - +7 (812) 426-14-07 Доб. 366

Обычно это происходит из-за того, что в этих рейтингах используются разные методики для определения места компании в топе. Часто ранжирование происходит не на основе одного параметра, а на совокупности нескольких. В итоге просмотрев несколько рейтингов, где компании прыгают туда-сюда в списке, создается впечатление, что они определяются случайным образом. На основе таких рейтингов трудно понять, какое же место занимает компания на рынке на самом деле. Можно достаточно легко найти или составить самому рейтинг компаний по тому или иному параметру, например, по количеству построенных или строящихся объектов, по общей площади построенного жилья, по генерируемой выручке и т.

Успех бизнеса в условиях рыночной экономике во многом предопределяется качеством информации, на основе которой принимаются ответственные финансовые решения.

Данный автореферат диссертации должен поступить в библиотеки в ближайшее время Уведомить о поступлении. Харьковая Анна Александровна. Статистический анализ московского вторичного рынка жилья : Дис.

Библиотека

Успех бизнеса в условиях рыночной экономике во многом предопределяется качеством информации, на основе которой принимаются ответственные финансовые решения. Именно поэтому сбор и аналитическая обработка информации, в том числе рыночной, сегодня являются как предметом отдельного изучения с научно-методологической точки зрения, так и предметом самостоятельного бизнеса. Наиболее показательной, на наш взгляд, иллюстрацией вышесказанного является пример информационного обеспечения ведения бизнеса на фондовом рынке.

Созданы и продолжают совершенствоваться научные теории и школы, неоднократно отмеченные Нобелевскими премиями, написано множество трудов по техническому и фундаментальному анализу, которые стали настольными книгами специалистов фондового рынка.

Принятая во всем мире практика глубокого тестирования знаний аналитиков для их допуска к работе с информацией рынка ценных бумаг считается нормальным явлением. И это при том, что на фондовом рынке, по сравнению с другими рынками, в наиболее явном виде должны идентифицироваться закономерности совершенного рынка в части информированности участников. Рынок недвижимости, в отличие от фондового, более чем далек от совершенного по многим позициям, что и определяет особенности его исследования.

С одной стороны, аналитики сталкиваются с трудностями, а порой и невозможностью корректной и однозначной формализации экономических взаимосвязей на рынке недвижимости. С другой стороны, очевидна бесперспективность переноса на рынок недвижимости в чистом виде технологий анализа, применяемых на других рынках, так как эти технологии адаптированы для применения в другой рыночной среде. В силу вышесказанного, качественная аналитическая работа на рынке недвижимости, на наш взгляд, представляется в высшей степени сложным предметом, требующим от аналитика, помимо глубоких теоретических знаний экономики недвижимости, постоянной практики и творческого поиска в исследованиях, формирующих профессиональную интуицию.

Изучая почти вековую историю функционирования рынков недвижимости в развитых странах мира, можно придти к выводу о том, что недостаточное внимание, уделяемое качеству аналитической работы, является одной из главных причин большинства крупных кризисов на рынках недвижимости. Характерным примером является кризис на рынке недвижимости США в конце х и начале х годов.

Как отмечают специалисты, чрезмерное и беспорядочное инвестирование в новое строительство привело к перенасыщению рынка и, соответственно, невостребованности рынком большого количества проектов, под которые были выданы кредиты. В основе сложившейся ситуации лежали нереальные рыночные ожидания, происходящие из неправильной структуры стимулов при анализе, слабой методологии анализа и неполного объема данных, характеризующих текущие условия.

Структура стимулов, которыми руководствовались девелоперы, оценщики и кредитные организации была деформирована заинтересованностью одних получить кредиты, других - обосновать получение кредита, а третьих - разместить свои средства. При этом все стороны решали свои задачи за счет неоправданно оптимистических ожиданий. Использование слабой методологии анализа, выражающейся в неадекватных допущениях и процедурах, во взаимодействии с недостаточно качественными данными местных рынков, как правило, имело результатом появление необоснованных рыночных исследований и, соответственно, базирующихся на них инвестиционных решениях.

В результате кризиса у кредитных организаций сформировался устойчивый синдром недоверия вообще к любым проектам девелопмента и рыночным исследованиям в частности. А это, в свою очередь, привело к пониманию того, что аналитики рынка недвижимости в своей работе должны руководствоваться некоторыми общими принципами, необходимыми но не достаточными! С другой стороны, сформировалась актуальная потребность в понятных и легко идентифицируемых критериях, определяющих соответствие рыночных исследований категории обоснованности.

Рассматривая перспективы развития рынка недвижимости в России, можно предположить, что отсутствие потенциальных кризисов является излишне оптимистическим сценарием. Однако последствия таких кризисов могут быть менее существенными, если уже сегодня, на стадии активного развития рынка сформулировать и внедрить в повседневную практику некоторые общие принципы и требования к аналитическим исследованиям, на основе которых будут приниматься инвестиционные решения.

Не только угроза кризисов, но и текущие повседневные проблемы - возрастающая конкуренция, снижение возможностей для получения краткосрочных сверхприбылей, начало реализации долгосрочных и капиталоемких проектов девелопмента коммерческой недвижимости, приход на рынок зарубежных инвесторов с высокими требованиями к обоснованию решений и т. Следует заметить, что понятие "анализ рынка недвижимости" в его повседневном использовании, на наш взгляд является достаточно общим и объединяет в себе, по крайней мере две процедуры:.

Можно долго дискутировать по поводу того, что первично, а что вторично, и где заканчивается одна процедура и начинается другая. На наш взгляд, это два самодостаточных типа исследования, имеющие много общих позиций. Но все же, при построении плана настоящей работы мы исходили из того, что мониторинг должен отслеживать в основном те параметры, которые необходимы при обосновании принятия конкретных инвестиционных решений. Поэтому в первой части работы обсуждаются основные принципы состоятельного анализа рынка недвижимости для целей обоснования инвестиционных решений, во второй части рассматриваются принципиальные подходы к адекватному мониторингу рынка недвижимости.

Конечной целью любого исследования рассматриваемого типа является измерение соотношения спроса и предложения на конкретный вид товара на рынке недвижимости в конкретный как правило будущий момент времени. Особые характеристики недвижимости, как товара, наряду с особым местом недвижимости в рыночной экономике, формируют достаточно широкий спектр социально-экономической информации, необходимый для позиционирования данного товара на рынке.

Текущие и ретроспективные макроэкономические характеристики национальной и региональной экономики, социально-демографические показатели регионального и местного рынков, параметры регионального и местного рынков недвижимости - вот только общие направления, в которых необходимо проводить исследования.

Принцип 1. Для анализа следует отбирать только ту информацию, которая действительно может определять будущую продуктивность недвижимости. При следовании данному принципу основной трудностью для аналитика является отсутствие стандартных правил или однозначных рекомендаций, по которым следует формировать исходную информацию.

Именно здесь аналитик должен проявить все свои знания, профессиональную интуицию, творчество и практический опыт. Более того, именно здесь, на наш взгляд, закладывается основа состоятельности исследования в целом.

Принцип 2. Все текущие и перспективные данные, на основе которых строится исследование, должны быть использованы в количественной оценке производительности рассматриваемого проекта инвестиций в недвижимость. Однако, даже тщательно отобранная и имеющая непосредственное отношение к предмету оценки информация, является, образно говоря, "кучей кирпичей", из которых аналитик должен сложить по всем правилам строительного искусства прочный фундамент аналитического исследования.

И здесь не обойтись без прочного раствора, связывающего отдельные элементы в единый монолит. Принцип 3. Все отдельные блоки информации, отобранные для обоснования инвестиционного решения, должны быть связаны между собой четкой логической схемой, завершающейся прогнозированием будущих рыночных условий и соответствующей продуктивностью рассматриваемого проекта.

Описание логической схемы должно быть представлено в явном виде. Положительное восприятие заказчиком отчета с результатами рыночного исследования, в котором отсутствует логическая схема, может быть только если а аналитик пользуется неосведомленностью заказчика или б заказчик изначально благосклонно относится к результатам.

С другой стороны, построение убедительной и очевидной логической схемы является демонстрацией высшего профессионального мастерства аналитика. Продолжая рассуждения о необходимости построения логической схемы исследования, рассмотрим еще один принцип, который конкретизирует содержание рыночного анализа. Принцип 4. Содержание рыночного анализа должно сводится к обсуждению факторов, составляющих основные соотношения для определения производительности объекта коммерческой недвижимости.

В соответствии с данным принципом, аналитик в ходе исследования должен сформулировать основные соотношения, определяющие производительность коммерческого объекта, после чего выявить иерархию параметров-аргументов, функциями которых являются входящие в основное выражение для производительности факторы. Проиллюстрируем практический подход к реализации данного принципа на следующем упрощенном примере.

Пусть критерием производительности рассматриваемого проекта является чистый операционный доход NOI в конкретный период будущего. MI - прочие доходы. FE - постоянные операционные расходы, VE - переменные операционные расходы. Рассмотрим процедуру выявления иерархии параметров, определяющих ожидаемые величины основных факторов. Потенциальный валовой доход определяется величиной арендной ставки, которая в свою очередь, является функцией текущей арендной ставки, а также тенденций изменения соотношения рыночного предложения и спроса во времени.

Для проектов девелопмента прогнозируемая загрузка определяет два показателя - уровень загрузки и временной график поглощения рынком до этого уровня. Рост ареала поглощения недвижимости определяется либо ростом количества рабочих мест уровня занятости , либо ростом населения. В свою очередь, увеличение ареала поглощения приводит к потребности в новой недвижимости.

Следует заметить, что рост занятости и рост населения в одном случае могут быть связаны прямой зависимостью, например, при открытии новых рабочих мест и притока новых трудоспособных людей.

В другом случае, рост населения может расти и без увеличения занятости, например, за счет увеличении прибывающих пенсионеров или увеличения рождаемости. Качественный анализ предполагает использование нескольких источников информации, дающих исторические тенденции и прогноз роста ареала, с последующим сопоставлением данных. Обязательной является также сегментация роста ареала, например по возрастным группам, полу, размерам семьи и т. Отсутствие в исследовании перечисленных позиций следует отнести к несостоятельному выбору данных для использования в анализе.

Параметры спроса определяются такими удельными показателями, как площадь офисная или производственная на одно рабочее место, расходы на покупки на душу населения, количество квартир или домов на душу населения и т. С помощью параметров спроса рассчитывается количество необходимой недвижимости, которая соответствует росту ареала потребления недвижимости. Например, применяя показатель средних расходов на покупку к росту населения, прогнозируется увеличение розничных продаж, и, соответственно, необходимость в дополнительных торговых площадях.

При анализе рынка жилья рост населения, сегментированный по возрасту, доходу, размерам или составу семьи, конвертируется в сегментированный спрос. Состоятельный анализ параметров спроса предполагает исследование исторических тенденций, текущего состояния и прогнозирование их вероятного значения в будущем.

Более того, состоятельный анализ измеряет изменение спроса не только за счет нового прироста ареала, но также за счет изменения существующей структуры населения и занятости.

Например, при экономических подъемах растущим компаниям требуются большие площади, а изменения демографической ситуации в сторону увеличения людей пенсионного возраста потребует соответствующего типа жилья. К признакам несостоятельности анализа параметров спроса следует отнести, в первую очередь, принятие в расчет постоянных значений, как правило, являющихся характерными для момента проведения анализа, а также игнорирование изменения существующих структур населения и занятости. Коэффициент поглощения capture rate , называемый также коэффициентом проникновения на рынок, определяется долей общего рыночного спроса, которую, по прогнозам, поглотит рассматриваемый проект в условиях конкуренции с другими проектами.

После того, как аналитик оценил общий объем увеличения потенциального спроса, необходимо определить критический для проекта параметр - долю общего спроса, на которую, вероятно, может претендовать рассматриваемый проект.

Теоретически, коэффициент поглощения является сложной функцией многих факторов. В первом приближении он может определяться как отношение площади оцениваемого объекта к общей площади включая площадь объекта конкурентного предложения на момент его вывода на рынок.

Такой подход, как минимум, должен присутствовать в каждом исследовании рынка, претендующем на состоятельность. Для более детального обоснования коэффициента поглощения можно применять специально разработанные модели, описание которых выходит за рамки настоящей работы.

Следует заметить, что при определении коэффициента поглощения важнейшими условиями являются детальное сегментирование спроса и конкурентного предложения. При этом не следует упускать из виду длительность начатых в реализации конкурирующих проектов, объем и длительность проектов, подготавливаемых к реализации. Первым признаком несостоятельного исследования здесь является использование каких-либо "средних" данных.

Потери за счет общепринятых на рынке скидок и льгот арендаторам также являются фактором, который не должен быть упущены из виду при прогнозировании потенциального валового дохода. Прочие доходы, хотя и представляют из себя, как правило, небольшую составляющую доходной части, все же должны быть спрогнозированы с учетом вероятных предпочтений потенциальных потребителей в свете их представлений о стиле жизни, уровне сервиса и расходов на душу населения для получения этого уровня, и т.

Постоянные и переменные расходы традиционно считаются более определенными при прогнозировании. Однако, на наш взгляд, такая постановка вопроса для условий России справедлива лишь частично. Например, налоги на недвижимость сегодня это налоги на имущество, налоги на землю и арендная плата за землю ввиду законодательной неурегулированности могут преподнести потенциальному инвестору неожиданные "сюрпризы" в будущем.

Поэтому состоятельное исследование рынка должно включать вариантное прогнозирование указанных позиций. Аналогичная ситуация наблюдается и с большей частью переменных расходов. Анализ рынка коммунальных услуг, большинство из которых предоставляются естественными монополиями, нестабильная тарифная политика требуют количественного обоснования принимаемых в расчет показателей. При этом важным является использование рыночной информации о расходах ресурсов, полученной на основе показаний контрольно-измерительной аппаратуры.

При отсутствии рыночных аналогов по потреблению ресурсов, более предпочтительным является их расчет по нормативам, а не использование счетов, выставляемых поставщиками коммунальных ресурсов. Как правило, если аналитик существенно ограничен во времени условиями контракта, или выполняет исследования не на планомерной основе, а от случая к случаю, то для компенсации дефицита информации, времени или собственной компетенции он зачастую прибегает к использованию "маленьких хитростей" или "рацпредложений".

Если в предыдущем разделе мы в большей степени уделяли внимания принципам, обеспечивающим состоятельность исследования рынка, то сейчас будут рассмотрены некоторые приемы "рационализации" исследовательской работы, которые однозначно ведут к признанию рыночного анализа несостоятельным. Рационализация 1. Собрать в "кучу" несвязанные между собой логической схемой блоки необработанной информации, сделать описание текущих условий с использованием скопированных из других отчетов "на вес" материалов, неявно предложить читателю самому разобраться и сделать выводы.

На наш взгляд, аналогичная рационализация сегодня наиболее широко применяемой на практике, потому что иной подход требует кропотливой работы и представления о критериях состоятельного анализа. Рационализация 2. Не проводить поиск рыночной информации, принять уровень арендных ставок и загрузки в качестве допущения.

Такой поход, как правило, дает возможность игнорирования еще одного этапа работы - исследование конкурентного сегментированного предложения и объема спроса, на который претендует проект.

В результате, к моменту вывода на рынок проект может просто оказаться лишним на перенасыщенном рынке.

Ваш IP-адрес заблокирован.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Комментариев: 0
  1. Пока нет комментариев...

Добавить комментарий

Отправляя комментарий, вы даете согласие на сбор и обработку персональных данных